既要城市现代化的“面子”，也要人间烟火气的“里子”，这正是广州探索的超大城市治理“最优解”。
近日，广州市规划和自然资源局对《广州市天河区石牌村城中村保留提升改造项目》进行批前公示。作为广州CBD具有标志性的城中村之一，石牌村从2002年被纳入广州首批旧改名单迄今，已走过了二十余年的漫长探索。
本次石牌村改造的核心并非大拆大建，而是在保留村落肌理的基础上进行精准的功能优化与设施提升。根据公示内容，石牌村将新增住宅与商业用地、优化路网结构、补齐公服短板。这一规划将对天河中央商务区的能级提升、城乡二元结构的融合以及超大城市治理创新具有深远意义。
就在公示前，2月25日，越秀集团豪掷236亿元重仓石牌村“隔壁”的马场地块。一边是刷新纪录的顶奢地块，一边是烟火气十足的城中村，石牌村提升改造的这次“微创手术”，如何携手马场上演一场城市核心区的“双向奔赴”？
补课“现代化”
规划范围位于天河区南部，中央商务区与环五山创新策源区的交汇处，西侧紧邻珠江新城，东侧毗邻暨南大学，南至黄埔大道，北至中山大道。本次申请调整内容主要包括三大方面，每一项都直指城中村的“沉疴宿疾”。
首先，用地功能的复合化升级。
规划对原有村生活用地进行了实质性调整。其中，AT0711047地块由村生活用地调整为二类居住用地兼容商业商务用地，用地面积1.36万平方米，计容建筑面积达8.86万平方米，新增住宅建筑面积6.58万平方米（若按100方/套常规户型来计算，预计可提供约650套住房），并配建5680平方米公共服务设施。
AT0711054地块则由二类居住用地调整为纯商业商务用地，限高130米，拟打造商业综合体。这一调整意味着石牌村将首次拥有与CBD匹配的现代化商业载体。
其次，路网结构的系统性优化。
针对城中村普遍存在的交通拥堵和消防隐患，规划将原有“两横一纵”支路结构优化为 “三横两纵” ，道路宽度由20米调整为15米，道路网密度提升至9.89公里/平方公里。看似微小的调整，实则是对“握手楼”密布区消防通道的系统性打通，被视为告别“堵在城中村”困境的关键举措。
此外，公服配套与历史文化的“双重补课”。
两个主要地块新增21处公共服务设施，涵盖社区嵌入式服务综合体、颐康服务站、社区卫生服务站、小型消防站等。同时，AT0711048地块调整为文物古迹用地，对1407平方米的文物保护单位落实临时保护范围。同时，一处1.26万平方米的中小学用地边界得到优化，未来将形成“住宅+商业+学校”的完整生活闭环。
与马场联动的“三重奏”
就在石牌村改造项目公示挂网前，2月25日，越秀集团以236.04亿元竞得天河区马场地块（1期），溢价率达26.6%，刷新广州住宅楼面单价纪录。作为与马场毗邻的地块，石牌村的区位优势让其有能够承接马场资源外溢的条件。
二者在物理空间上毗邻与缝合。从区位上看，二者同处珠江新城、金融城、琶洲“黄金三角”的核心腹地。空间断裂带的使命。石牌村的保留提升，是对黄金三角区域中“城中村洼地”的填补——当马场崛起为顶奢商业与高端住宅聚集区时，其北侧的石牌村若仍保持旧貌，将形成强烈的城市界面断层。因此，石牌村的道路加密、商业地块升级，可视作对马场辐射圈的主动承接与融合。
二者的经济利益直接绑定。马场地块的出让条件中明确规定，竞得人（越秀）需配建338地块7962平方米物业给石牌村。这意味着，石牌村不仅是马场地块的“邻居”，更是其开发红利的直接分享者。更进一步看，马场地块的前身广州赛马场运营管理有限公司，其股权结构中石牌村（广州市天河区石牌三骏企业集团有限公司）持股15%。这种“原土地使用权人分红+新增物业配建”的获益机制，使得石牌村成为马场开发的利益相关方。
二者产业能级可协同提升。马场地块规划构建“3+2+X”高端服务产业体系，引入国际知名五星级酒店（建面不低于4.5万平方米）及顶奢商业，承诺6年实现300亿元销售额。而石牌村此次新增的1.7万平方米商业商务空间及130米限高的商业综合体，恰好可以与马场的高端商业形成错位互补——马场做顶奢，石牌做生活配套与特色商业；马场吸引全球消费，石牌服务本地居民与科创人才。
见证广州更新逻辑之变
在寸土寸金的天河CBD，石牌村的改造早已超越单纯的村域更新。将石牌村改造与马场地块开发放在一起审视，可以发现广州城市更新的逻辑正在发生深刻转变：
一方面，从“孤岛式更新”转向“片区价值重塑”。 过去城中村改造往往局限于村域本身，而此次石牌村与马场形成联动：马场地块的高端开发为石牌村带来外部性红利，石牌村的居住与生活配套又为马场提供职住平衡支撑。二者共同推动黄埔大道沿线向连续的城市形象带转变。
另一方面，超大城市探索“保留提升”的路径。 石牌村此次并未大规模拆除，而是通过“新增住宅+升级商业+打通路网+配建公服”的组合拳，在保留城中村社会结构的前提下提升空间品质。这为那些不宜整体拆除、但又亟须改造的核心区城中村，提供了一种可复制的解决方案。
来源：广州楼市发布。
石牌村长期与背后的珠江新城形成强烈反差：一边是现代化治理，一边是城市化暗角。此次石牌村保留提升改造项目的公示，标志着这个位于广州最核心地段的城中村，正待转向“CBD有机组成部分”。而马场地块236亿元的土拍，则从侧面印证了这一片区的价值重估正在进行。
石牌村的路网打通、商业崛起、学校落地，马场的顶奢商业与五星级酒店拔地而起，黄埔大道沿线才能跳脱出“二元割裂”的界面，实现城市功能的互补。
随着控规公示，石牌村的城市更新将驶入快车道。未来，这里能否成为城中村改造的“广州样本”，让发展成果真正惠及每一位村民和“广漂”，值得拭目以待。
南方+记者 李鹏程
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